榕荫千载，城启新生 ——福州“人民城市”更新实践的解题之道 
70多年前，福建省福州老城曾被称作“纸褙的福州城”，这座城市逼仄的木屋区和贫瘠的街巷，台风天漏雨、火灾时连营，老城的隐忧刻在一代人的眉间。今天，当人们穿行于上下杭、烟台山的青石板路，或漫步在晋安河畔的福道，抬眼是“推窗见绿、出门见园”的宜居美景，转身是历史文化街区“活化”后的文艺繁华。从“纸褙之城”到“最具幸福感城市”，福州市不仅是城市颜值的蜕变，更是一场关于城市治理逻辑的深刻变革。

这座拥有2200多年建城史的历史文化名城，始终以“人民城市”理念为指引，探索着一条既有“面子”更有“里子”、既留住乡愁又激发活力的更新之路。自获评全国首批城市更新行动城市以来，福州市多项工作取得阶段性成效。住房城乡建设部在福州召开全国现场会，将“洪涝统筹、联排联调”机制作为典型案例向全国推广；“按专项体检类型建立差异化专项体检机制”等10余项城市更新相关建设经验入选国家部委可复制经验做法清单……“福州经验”示范效应持续放大，这场关于幸福生活的探索，为全国城市更新贡献了一份可触可感的“解题样本”。

从“九龙治水”到“攥指成拳”的破题

城市更新涉及规划、住建、发展改革、财政等多个部门，过去多部门往往陷入“各管一段、衔接不畅”的困局。福州的第一步棋，便是建立“市级统筹、上下联动”的工作协同机制。

福州市委、市政府把城市更新作为“一把手”工程，将其列入持续深化拓展“三争”、开展“奋勇争先”行动重要内容，市委、市政府主要领导挂帅，分管领导作为召集人，成立市城市品质提升工作小组，集合规划、住建、发展改革、财政等30余个相关部门的力量，强化统一指挥、高效执行，实现“一个口子统筹、一张蓝图推进”。将城市更新工作成效纳入政府绩效管理考核，以考核促落实，层层压实各级部门主体责任，让原本分散的行政资源拧成了一股绳。

制度保障紧随其后。以法规制度为保障，出台《福州市国有土地上零星危险住房自主更新改造实施办法》，推动《福州市城市更新条例》立法；以顶层规划为引领，编制《福州市城市更新行动系统化实施方案》，出台《城市更新三年行动计划》，明确“一年有提升、两年见成效、三年出成果”的总体部署。更具突破性的是，福州在全省率先探索房屋安全管理“三项制度”，《福州市房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险制度实施方案》《福州市房屋体检技术导则》与《福州市国有土地上零星危险住房自主更新改造实施办法》共同构成制度体系，让居民自拆自建有了合法路径。技术导则也同步跟进，从《福州市古厝消防设计导则》到《福州市儿童友好城市空间规划及建设导则》，每一处更新都有标准可依。从顶层设计到操作细则，福州为城市更新铺就了一条全时护航的“法治化轨道”。

从“望资兴叹”到“多元共担”的探索

城市更新，资金是最大的“拦路虎”。福州的做法是：既向上“争”，也向外“引”，更向内“挖”。

福州成功入选全国首批城市更新行动城市，获中央财政补助资金8亿元。持续拓宽资金渠道，累计争取城市更新领域项目国债、中央预算内投资等中央资金30多亿元，获批城市更新专项债项目18个，资金规模超13亿元。积极对接国家开发银行等金融机构，与国开行福建分行成功签订开发性金融合作备忘录，达成意向融资额度2000亿元。

融资更大的亮点，在于撬动社会资本的创新探索。福州积极探索政府引导、市场运作、全社会参与的可持续城市更新投融资模式，用政府“小投入”，有效扩大内需及投资，激活市场“大能量”。

在总投资1.87亿元的晋安区“站城融合”片区更新项目中，政府投入改善沿线人居环境、提升配套设施、完善道路交通组织后，推动了周边梅园大酒店、金辉大酒店、悦港琴湾二期、南洋饭店等10家中高端酒店及大型特色餐饮加速建设或改造升级，带动产业发展，累计撬动社会资本约6亿元。

最令人眼前一亮的是鼓楼区华大街道鼓屏路182号、186号升级蜕变。这是一次国有土地上的房屋由居民自行出资改造，开启“自拆自建”的全新尝试。一栋栋C级危房的业主不再是被动等待政府征收，而是自发成立改造小组，自筹资金、自行设计、自主建设，老旧危房原地完成“蝶变”，并在全国率先尝试以房屋置换方式协助危房自建。这种“我的房子我做主”的模式，为老城零星危房改造打开了全新的想象空间，让居民从“旁观者”真正变为“共建者”，为城市更新提供了新的路径和方向。

从“体检先行”到“对症下药”的坚持

城市更新不是“涂脂抹粉”，必须“先诊断、后治疗”。福州坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”原则，推动城市体检结果转化，把城市体检发现的问题作为城市更新的重点，将城市体检的结果，作为城市规划、设计、建设、管理的重要依据。

每年，福州都会对城区开展全方位“城市体检”，如同一次系统全面的CT扫描，覆盖市政基础设施、公共服务配套、住房安全、历史风貌保护等各个领域。依据“轻重缓急、分类处置”要求，对排查发现的问题逐一梳理形成整治清单，并按问题类型分类推进整改：对楼道堆物、占用消防通道等易整改问题，由街道社区立即进行整治、立行立改；对车辆乱停放等管理类问题，强化部门联动与日常巡查监管；对小区设施破损、适老化短板、公共场地不足等问题，结合老旧小区改造、完整社区建设等既有工作统筹推进、分年度实施；对易涝积水点、结构安全隐患等系统性问题，依托在建工程并统筹谋划城市更新项目集中解决。最终形成“发现问题—提出对策—下达任务—生成项目—整改反馈”的全链条工作闭环。体检结果不仅指导项目生成，更直接与资金申请挂钩，打造了“体检诊断—谋划项目—生成项目包—申请资金”的全链条工作模式，2025年，精准谋划螺洲及周边片区韧性城市改造工程等10余个专项债项目，共获得专项债资金支持超10亿元。

福州坚持“联动协同、精准施策”，健全项目谋划保障体系。通过定期召开项目谋划推进会，畅通信息共享、意见征集、需求对接渠道，精准捕捉城市发展短板、群众急难愁盼问题及市场需求，为项目谋划提供全方位智力支撑与实践参考。建立项目储备库动态更新机制，定期开展项目评估，把可行性不足的项目及时调出，对新涌现的民生需求、发展机遇类项目及时补充，确保项目储备库始终保持鲜活度与适配性，为福州城市更新持续提供高质量项目支撑。

样板案例背后的更新哲学

在福州，每个更新样板的背后，都是一堂坚持以人民为中心的生动实践课。

鼓楼区凤湖社区成立于2000年，老年人口占比超过30%。过去，这里设施陈旧、服务匮乏，82岁的林奶奶曾为每天吃一顿热饭发愁。

在该社区，更新没有大拆大建，而是采取“针灸式”微改造：闲置空间变身长者食堂、卫生服务站、儿童活动区；楼道加装扶手、增设无障碍坡道；智慧安防系统覆盖每个角落，守护独居老人安全。社区引入台湾社工团队，借鉴台湾社区营造经验，培育居民自治组织，打造“15分钟便民生活圈”，完善社区服务资源，实现社区“面子”“里子”兼具，让“被服务者”变成“共建者”。如今，社区文化活动每周不断，开展文化活动100余场，居民满意度从65%跃升至92%，实现国有资产保值增值与社区活力双赢。

2025年，凤湖社区法务特派员为社区提供依法决策、组织业务培训、开展法治宣传等活动近10场，提供法律咨询87次。社区四点钟学校持续为辖区困难家庭子女开展暖心课业辅导服务，为孩子们提供作业答疑、功课辅导等公益支持，有效解决困难家庭家长下班晚、无暇辅导孩子学习的实际难题。健康小屋自运行以来累计服务居民2万余人。

“凤湖实践”深度融合了政策引导与居民参与、硬件改造与软件升级、本土需求与外部经验，其“针灸式”更新手法、多元共治模式及智慧治理体系，为全国类似社区转型提供了具有重要推广价值的实践范式。“凤湖实践”的启示在于：城市更新的终极目标不是房子，而是人；不是硬件，而是生活。

福州火车站作为福建省“八闽第一站”和福州的城市门户，1958年建站以来历经一次重建、两次改扩建，规模从5600平方米扩展至6.21万平方米，容客量达2万余人，日均客流超10万人次，是一个综合交通枢纽大站。由于历经多次改扩建，站区与城区存在长期“脱节”的短板——人流、车流交织，旅客拖着行李在狭窄的人行道穿行，周边商业也缺乏活力。经城市体检与问卷调查发现：交通组织混乱、接驳标识缺失、出行体验不佳、慢行空间不足等突出问题亟待解决。

为此，一场全方位的综合改造升级按下启动键——

更新专班创新协同机制，构建“1+1+N”工作架构，以专班统筹、清单压实责任、多方协同发力，打破政府“大包大揽”模式；引入设计院以及台湾团队提供“陪伴式服务”，推动闽台乡建乡创合作，破解软硬件建设“两张皮”难题。同时，深化公众参与，通过问卷调研、深度访谈、参与式工作坊等方式，精准捕捉民生需求，推动项目从“供给导向”转向“需求导向”；以“小网格、微清单”模式引导居民从“旁观者”变为“共建者”，强化项目认同感。

最终，方案聚焦三大痛点：优化交通动线，新增139个引导标识，改造3处总计超4000平方米嵌入式服务设施，打造“一老一少”服务场景；改造华林路、茶园路景观，打通慢行系统，改造洋下公园步道并新增绿色休闲空间；同步修复道路3229米，改造雨污水管网3000米，提升防洪排涝能力。

更新效果立竿见影：旅客换乘时间缩短40%，出行体验提升，在百姓眼中，福州火车站不再是匆匆路过的“通道”，而是一处可停留、可休憩、可消费的“城市会客厅”。

更新实践的三点收获

机制统筹是更新行动的“先手棋”。城市更新涉及面广、牵涉部门多，过去“各管一段”的碎片化推进，往往让好事难成。福州坚持市级统筹、上下联动，将分散的行政资源拧成一股绳，才有了今天“一张蓝图绘到底”的升级。实践证明，只有把机制理顺了，更新才能跑出加速度。

资金共担是更新可持续的“关键招”。单靠财政投入，城市更新走不远。福州尝试向上争取、向外引资、向内挖潜“三条腿”走路，特别是探索居民“自拆自建”、撬动社会资本参与，让更新从“政府独唱”变为“社会合唱”。因此，群众参与越深，更新动力越足；市场活力越强，更新后劲越大。

以人为本是更新工作的“度量衡”。从体检先行找准群众急难愁盼，到长者食堂里的一碗热饭，再到火车站片区的顺畅换乘，福州越来越清晰地认识到：城市更新的最终目的不是房子，而是人；不是硬件，而是生活。

在福州，以民生为本筑基，刷新了宜居“新高度”——“十四五”期间，全市实施了1263个老旧小区改造，改造建筑面积约1867万平方米，惠及19.7万户居民，同步推进节能、适老化等提升工程；完成1500余部老旧电梯更新、新建改造供水管网479.75公里、改造二次供水设施约11万户、新建改造排水管网1054.2公里；延伸精品福道、完善无障碍设施，扩容生态公园，实现市民“推窗见绿”愿景。

榕树的气根，落地便可成林。福州的城市更新，正像榕树一样，向下扎根、向上生长，每一项政策都扎根于百姓需求，每一次探索都指向城市的永续生长，在千年古城中孕育出新的生机。当“纸褙”成为历史，“幸福”照进现实，这座“幸福之城”将继续坚持为民初心，书写更多“城”长的崭新故事。

摘自　建筑杂志社公众号　　福州市住房和城乡建设局