物业服务项目，怎样做好履约验收？
在物业服务项目采购全流程中，履约验收作为衔接服务交付与成果确认的关键节点，既是检验采购需求落地的“试金石”，也是保障物业服务质量的“最后防线”。

记者采访了诸多采购人，总结出采购人开展履约验收面临的四大难点：一是验收标准与合同约定衔接不畅。部分采购合同仅约定服务内容，未明确量化验收指标，导致采购人验收时“无据可依”。例如，某机关单位办公楼物业服务采购合同中仅约定“提供绿化服务”，未明确绿植存活率、修剪频次等指标，验收时双方就服务质量产生分歧。二是专业能力不足制约验收质量。电梯、消防等专项服务的验收需要专业知识，多数采购人缺乏相关专业知识，难以精准识别服务是否到位。三是没有进行过程监管。采购人没有做到常态化巡检，导致很多服务不到位的问题未被及时发现。四是整改闭环管理不到位。部分采购人仅提出整改要求，未建立跟踪复核机制，导致“整改流于形式”。

细化验收指标，建立体化全流程核查机制

江西省财政厅政府采购监管处有关人员介绍，随着《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）等法规实施，对物业服务项目履约验收的规范性要求不断提升，采购人做好物业服务项目履约验收责任重大，需严格依据《中华人民共和国政府政府采购法实施条例》第四十五条，按照政府采购合同规定的技术、服务、安全标准组织对供应商履约情况进行验收，确保验收主体、程序、结果确认等环节符合法规要求。

构建全流程验收体系，是提升验收质量的核心路径。山东省机关事务管理局工作人员认为，验收工作并非项目末期的“一次性考核”，而应贯穿物业服务全流程，分为验收准备、过程核查、末期评定、问题处置四个关键阶段。采购人需制定精细化验收方案，参照《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》等标准细化验收指标，例如办公场所保洁服务可细化为“公共区域每日清扫2次、垃圾清运每日3次、卫生间每2小时巡检1次”等量化要求。

中山大学政府采购与招投标管理中心人员也认为，物业服务项目验收需摒弃“重末期、轻过程”的误区。采购人应建立日常巡检+专项抽查+季度评估的立体化核查机制：日常巡检由使用部门指定专人负责，每日记录物业服务执行情况，对保洁不到位、设施故障未及时处理等问题实时拍照留存，反馈给物业供应商。专项抽查针对电梯维保、消防检测等专业性强的服务，每季度联合技术专家开展现场核查，对照维保合同检查设备运行参数、维保记录。季度评估为汇总日常巡检与专项抽查结果，形成季度评估报告并明确整改要求。末期评定阶段需实现全面核查+综合研判。

提升验收人员专业性，建立完善的问题处罚机制

验收小组可多元化，成员可涵盖采购部门、使用部门、技术专家，如电梯、消防设施维护专家等，必要时引入第三方验收机构提升专业性。在开展验收前对验收人员进行培训，确保验收人员熟悉合同条款、验收标准及核查方法，避免因认知偏差导致验收结果不合格。验收小组需对照验收方案，对服务质量、设施维护、人员配备等进行全面核查，重点关注合同约定的关键指标完成情况。同时，结合过程核查记录与整改落实情况综合评定，形成《履约验收报告》。

问题处置机制的完善程度，直接决定验收效果的落地。山东省泰安市财政局政府采购科有关人员认为，对物业服务项目履约验收，采购人一定要建立完善的处罚机制，才能保障物业服务质量不下滑。针对验收中发现的问题，需分类处置。对于轻微问题，如个别区域保洁不彻底，要求供应商限期整改，验收小组跟踪复核。一般问题，如设施维保延迟，需下达书面整改通知，明确整改期限与责任人员，整改完成后重新核查。严重问题，如消防设施未按规定检测等，需依据合同约定暂停支付服务费，直至整改合格；若多次整改仍不合格，采购人可解除合同并追究违约责任。此外，需建立验收争议协调机制，对服务商提出的异议，通过组织现场复核、邀请第三方评估等方式公正裁决。张静